Yükselen oranlar mülk kazası olasılığını artırıyor

Brenda McKinley yirmi yılı aşkın bir süredir Ontario’da ev satıyor ve son birkaç yıl bir emektar için bile şok ediciydi.

Toronto’nun güneyindeki yamacındaki fiyatlar pandemi sırasında yüzde 50’ye kadar yükseldi. “Çimlerdeki tabelayı alamadan evler neredeyse satılıyordu” dedi. “15 ila 30 teklif almak alışılmadık bir şey değildi. . . bir beslenme çılgınlığı vardı.”

Ancak son altı hafta içinde piyasa tersine döndü. McKinley, bazı alıcıların satın almalarını tamamlamaları için gereken süre içinde evlerin değerinin yüzde 10’unu kaybettiğini tahmin ediyor.

Bu fenomen Ontario’ya veya konut piyasasına özgü değildir. Merkez bankaları kaçak enflasyonu dizginlemek için faiz oranlarını yükseltirken, dünyanın her yerindeki emlak yatırımcıları, ev sahipleri ve ticari ev sahipleri aynı soruyu soruyorlar: Bir çöküş yaklaşıyor olabilir mi?

Emlak ajansı CBRE’nin Avrupa, Orta Doğu ve Afrika sermaye piyasaları başkanı Chris Brett, “Her yerde belirgin bir yavaşlama var” dedi. “Borç maliyetindeki değişimin tüm piyasalarda, her şeyde büyük etkisi var. Hiçbir şeyin bağışık olduğunu düşünmüyorum. . . hız hepimizi şaşırttı.”

Daha az likit varlıklara nihayetinde ne olabileceğine dair ipuçları arayan yatırımcılar tarafından yakından izlenen borsaya kote emlak stokları bu yıl azaldı. Dow Jones ABD Emlak Endeksi bugüne kadar neredeyse yüzde 25 düştü. Birleşik Krallık emlak hisseleri, aynı dönemde yaklaşık yüzde 20 düşerek, gösterge endekslerinden daha fazla ve daha hızlı düştü.

MSCI verilerine göre, ABD, Asya ve Avrupa’da aktif olarak varlık arayan ticari alıcıların sayısı, geçen yılın dördüncü çeyreğinde 3,395’lik bir pandemi zirvesinden 2022’nin ikinci çeyreğinde sadece 1,602’ye keskin bir şekilde düştü.

MSCI’ye göre, Avrupa’da bekleyen anlaşmalar da bir yıl önceki 17 milyar €’ya kıyasla Mart sonunda 12 milyar €’luk sözleşmeyle azaldı.

Trende olan anlaşmalar yeniden müzakere ediliyor. “Her şeyi satan herkes, [price] potansiyel alıcılar tarafından yontulmuş veya [buyers] mülke yatırım yapan özel sermaye şirketi Madison International Realty’nin başkanı Ronald Dickerman, “dedi. “Herhangi bir taahhütte bulunan [a building] yeniden değerlendirmek zorunda kalıyor. . . Şu anda gayrimenkulde devam eden yeniden fiyatlandırma miktarını fazla vurgulayamam.”

Nedeni basit. İki veya üç ay önce bir apartman bloğu için 100 milyon dolar ödemeye istekli bir yatırımcı, yaklaşık yüzde 3’lük borçlanma maliyetiyle 60 milyon dolarlık bir ipotek alabilirdi. Bugün, herhangi bir artıyı silerek, yüzde 5’ten fazla ödemek zorunda kalabilirler.

Oranlardaki artış, yatırımcıların daha düşük toplam getiriyi kabul etmesi veya satıcıyı fiyatı düşürmeye zorlaması gerektiği anlamına gelir.

Dünyanın en büyük varlık yöneticilerinden biri olan Axa IM’de küresel araştırma ve strateji başkanı Justin Curlow, “Henüz temsilci verilerinde görünmüyor, ancak anekdot olarak bir düzeltme geliyor” dedi.

Mülk yatırımcıları ve sahipleri için soru, herhangi bir düzeltmenin ne kadar yaygın ve derin olabileceğidir.

Pandemi sırasında kurumsal yatırımcılar, istikrarlı, uzun vadeli talep tarafından desteklenen sektörlere bahis oynayarak savunma oynadı. Yaşam bilimleri işletmeleri için uygun şekilde donatılmış depolar, kiralık apartman blokları ve ofislerin fiyatları, şiddetli rekabet ortamında hızla yükseldi.

“Bütün büyük yatırımcılar aynı ilahiyi söylüyor: hepsi konut, kentsel lojistik ve yüksek kaliteli ofisler istiyor; MSCI’nin Avrupa, Orta Doğu ve Asya’daki gerçek varlık araştırmaları başkanı Tom Leahy, “savunma varlıkları” dedi. “Gayrimenkulün sorunu bu, sürü zihniyetine sahip oluyorsunuz.”

Emlak piyasasının dar köşelerine akan nakitle birlikte, varlıkların yanlış fiyatlandırılması ve oranlar yükseldikçe aşınacak çok az marj bırakma tehlikesi var.

Ticaret müdürü Lea Overby, piyasanın tepesinden satın alınan ve şimdi yeniden finanse etmesi gereken “savunma amaçlı” mülk sahipleri için, faiz artışlarının mülk üzerinde kazanmayı umduklarından daha fazla kredi ödemesi” ihtimalini yarattığını söyledi. Barclays’de ipoteğe dayalı menkul kıymetler araştırması.

Federal Rezerv bu yıl oranları artırmaya başlamadan önce Overby, “piyasanın yüzde sıfırının” sözde negatif kaldıraçtan etkilendiğini tahmin ediyordu. “Şu anda ne kadar olduğunu bilmiyoruz, ancak anekdot olarak oldukça yaygın.”

New York merkezli CMBS veri sağlayıcısı Trepp’in kıdemli yönetici direktörü Manus Clancy, değerlerin daha savunmacı sektörlerde çökme ihtimalinin düşük olmasına rağmen, “‘Vay canına, bunun için fazla para ödedik’ diyen çok sayıda adam olacak” dedi.

10 yıl boyunca kiraları yılda yüzde 10 artırabileceklerini ve giderlerin sabit kalacağını düşündüler ama tüketici enflasyona kapılıyor ve maliyetleri aktaramıyorlar” dedi.

Sadece birkaç ay önce kesin olarak kabul edilen yatırımlar güvencesiz görünüyorsa; daha riskli bahisler artık zehirli görünüyor.

Pandemi sırasında e-ticaretteki artış ve hibrit çalışmaya geçiş, ofis ve mağaza sahiplerini açıkta bıraktı. Yükselen oranlar şimdi onları devirmekle tehdit ediyor.

Bu ay yayınlanan bir makale, “Evden çalışma ve ofis emlak kıyameti”, New York’taki ofislerin toplam değerinin nihayetinde neredeyse üçte bir oranında düşeceğini savundu – emeklilik fonları dahil mal sahipleri ve vergilerine bağımlı hükümet organları için bir felaket gelirler.

Columbia Üniversitesi’nde profesör veya emlak ve finans profesörü ve raporun yazarlarından biri olan Stijn Van Nieuwerburgh, “Bizim görüşümüz, tüm ofis stokunun 2019’daki değerinden yüzde 30 daha az değerde olduğu yönünde. Bu 500 milyar dolarlık bir isabet” dedi.

Düşüş henüz kaydedilmedi “çünkü ofis piyasasının çok büyük bir bölümü var – yüzde 80-85 – halka açık değil, çok şeffaf değil ve çok az ticaretin yapıldığı yerlerde” diye ekledi.

Ancak eski ofisler el değiştirdiğinde, fonlar hayatlarının sonuna geldiğinde veya mal sahipleri yeniden finanse etmekte zorlandıklarında, indirimlerin şiddetli olmasını bekliyor. Değerler yeterince düşerse, sistemik bir risk oluşturacak kadar ipotek temerrüdü öngörüyor.

“Kredi/değer oranınız yüzde 70’in üzerindeyse ve değeriniz yüzde 30 düşerse, ipoteğiniz su altında” dedi. “Birçok ofiste yüzde 30’dan fazla ipotek var.”

Curlow’a göre, nihai tekliflerde şimdiden yüzde 15 kadarı ABD ofislerinin değerinden düşürülüyor. “ABD ofis pazarında daha yüksek bir boşluk seviyesine sahipsiniz” dedi ve Amerika’nın “oranlar için sıfır noktası olduğunu – her şey Fed ile başladı” diye ekledi.

İngiltere’deki ofis sahipleri de değişen çalışma düzenleri ve yükselen oranlar arasında gezinmek zorunda kalıyor.

Modern, enerji tasarruflu bloklara sahip ev sahipleri, şimdiye kadar nispeten iyi sonuç verdi. Ancak eski binaların kiraları vuruldu. Emlak danışmanlığı şirketi Lambert Smith Hampton, ankete katılanların yüzde 72’sinin ilk fırsatta ofis alanını kısmak istediğini bulan bir anketin ardından, bu hafta İngiltere’de 25 milyon metrekareden fazla ofis alanının ihtiyaç fazlası olabileceğini öne sürdü.

Pandemiye giren yatırımcıların en çok tercih ettiği sektör olan perakendenin bir toparlanma yaşayabileceğine dair umutlar da suya düştü.

Landsec de dahil olmak üzere İngiltere’deki büyük yatırımcılar, insanlar fiziksel mağazalara döndükçe geri dönen ticareti yakalamayı umarak son altı ay içinde alışveriş merkezlerine bahis oynadılar. Ancak enflasyon toparlanmayı rotasından saptırdı.

Jefferies analisti Mike Prew, “Birçok alışveriş merkezi sahibinin kiralarda bir seviye olduğuna dair bir umut vardı” dedi. “Fakat yaşam maliyeti krizi yüzünden halı onların altından çekildi.”

Oranlar ultra düşük seviyelerden yükseldikçe, Kanada ve ABD’den Almanya ve Yeni Zelanda’ya kadar yükselen konut piyasalarında tersine dönme riski de artıyor. Oxford Economics şimdi fiyatların 2021’de en hızlı yükseldiği pazarlarda gelecek yıl düşmesini bekliyor.

Çok sayıda yatırımcı, analist, aracı ve mülk sahibi Financial Times’a son haftalarda mülk değerlemelerinde düşüş riskinin keskin bir şekilde arttığını söyledi.

Ancak, kısmen kredi uygulamaları ve risk iştahının o zamandan beri ılımlı olması nedeniyle, çok az kişi 2008’deki kadar şiddetli bir çöküş bekliyor.

“Genel olarak ticari gayrimenkulün bir düşüşe hazır olduğunu hissediyorum. Ancak Covid’de güçlü bir büyüme yaşadık, bu yüzden herhangi bir şeyi etkilemeden önce yanlara gitmesi için biraz yer var. [in the wider economy]”dedi Overby. “2008 öncesi, kaldıraç yüzde 80’di ve birçok değerlendirme sahteydi. Uzak bir ihtimal ile orada değiliz.”

Büyük bir emlak fonunun başkanına göre, “piyasanın daha küçük ceplerinde kesinlikle stres var ama bu sistematik değil. diyen çok insan görmüyorum. . . 2007’de olduğu gibi, ‘Bir köprü formatı kullanarak 2 milyar €-3 milyar €’luk bir satın alma taahhüdünde bulundum’.”

Mali krize girerken 20’den fazla şirketin istikrarsız görünmesine rağmen, bu sefer belki şimdi beş tane olduğunu da sözlerine ekledi.

Özel sermaye yatırımcısı Dickerman, ekonominin 1970’leri hatırlatan ve gayrimenkulü dünyevi bir düşüşe sürükleyecek uzun bir acı dönemine hazır olduğuna inanıyor. Ancak yine de kazanan ve kaybeden bahisler olacak çünkü “varlık sınıfları bu kadar farklıyken gayrimenkule yatırım yapmak hiç olmamıştı”.