konut piyasası: Konut toparlanması, Fed’in enflasyon mücadelesi için zorluk teşkil ediyor

Geçen yıl kısa bir düşüşün ardından konut fiyatları yeniden yükselişe geçti ve bu, Federal Rezerv’in enflasyonu kontrol altına alma çabalarını zorlaştırıyor ve politika yapıcıların faiz oranlarını daha ne kadar yükseltmek zorunda kalacağına dair soruları gündeme getiriyor.

ABD merkez bankası tarafından teşvik edilen borçlanma maliyetlerindeki hızlı artışa rağmen, ülke çapında konut talebi arzı geride bırakmaya devam ediyor. Ekonomistler ve Fed yetkilileri, fiyat baskılarının hafiflediğine dair işaretler bazı politika yapıcıların sıkılaştırma kampanyalarının sonunu gözetlemelerine neden olsa da, dirençli konut piyasası enflasyonda daha yavaş ilerlemeye yol açarsa, faiz oranlarını daha yüksek artırmak veya daha uzun süre orada tutmak zorunda kalabileceklerini söylüyorlar.

Apollo Global Management baş ekonomisti Torsten Slok, “Konut daha anlamlı bir şekilde toparlanmaya başlarsa, bu enflasyonun daha yapışkan olma riskini artırır” dedi. “Buradaki gerçek risk, piyasalar açısından bakıldığında, Fed’in frene daha sert basması gerektiğidir.”

Politika yapıcılar, Çarşamba günü iki günlük bir politika toplantısının ardından faiz oranlarını çeyrek puan artırmaya hazırlanıyor ve gösterge oran üzerindeki hedefi %5,25 ila %5,5 aralığına getiriyor. Fed yetkilileri tarafından Haziran ayında açıklanan projeksiyonlar, çoğunun yıl sonuna kadar en az bir faiz artırımı daha öngördüğünü gösterdi.

Enflasyon geçen yaz 40 yılın en yüksek seviyesine çıktıktan sonra soğuyor, tüketici fiyat endeksi Haziran’da sona eren 12 ayda %3 arttı, bu bir yıl önce görülen oranın üçte biri. Ancak, oynak gıda ve enerji fiyatlarını ortadan kaldıran sözde temel enflasyon ölçütleri daha inatçı olduklarını kanıtlıyor ve fiyat artışlarını Fed’in %2 hedefine indirmenin biraz zaman alabileceği endişelerine yol açıyor.

Temel TÜFE sepetinin kabaca %40’ını oluşturan barınak maliyetleri, bu savaşın önemli bir parçasıdır.

TÜFE’yi hesaplayan Çalışma İstatistikleri Bürosu, barınağı esas olarak, kiracıların her ay ne kadar ödediği ve bir ev sahibinin benzer bir yeri kiralasa ne ödeyeceğine dair bir tahmin dahil olmak üzere kira maliyeti aracılığıyla ölçer. Ev sahipleri mülkü sattıklarında ne alacaklarını hesaba kattıkları için, yükselen ev değerleri zaman içinde kiraları artırabilir. Kiralar genellikle yılda yaklaşık bir kez güncellendiğinden, ev fiyatlarındaki ve kiralardaki değişiklikler gecikmeli olarak resmi enflasyon ölçütlerine akar. Geçen yıl görülen konut fiyatlarındaki düşüşler, kiralama maliyetlerindeki düşüşle birleştiğinde, artık barınak enflasyonunda düşüşe ve genel fiyat artışlarına katkıda bulunuyor.

Ancak ev fiyatlarındaki bir canlanma bu ilerlemeyi yavaşlatabilir ve potansiyel olarak gelecek yıl daha kalıcı bir enflasyona yol açabilir.

Dallas Fed Başkanı Lorie Logan, bu ayın başlarında New York’ta düzenlenen bir konferansta “Konut piyasası dibe vurmuş gibi bile görünüyor” dedi. “Geçen yıl kiralarda kaydedilen ilerlemenin bir sonucu olarak konut enflasyonu yakın vadede yumuşamaya devam edecek olsa da, konut sektöründeki bir toparlanma ileride enflasyon için yukarı yönlü bir risk oluşturacaktır.”

Sıkı Envanter
Fiyatlardaki toparlanmanın ana itici gücü, konut arzındaki keskin bir kıtlıktır. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre geçen ay 1.08 milyon ev satıldı ve bu, Haziran ayı rekor envanterinin en düşük seviyesi.

Envanter kısmen düşük, çünkü pandeminin başlarında daha düşük ipotek oranlarını kilitleyen birçok ev sahibi, evlerini satılık ilan ederek onlardan vazgeçmeye isteksiz. Kıtlık, Haziran ayında beş ayın en düşük seviyesine gerileyen önceden sahip olunan evlerin satışlarını baskılıyor. Ancak, alıcılar listelenen evler için savaşırken, fiyatları da yukarı çekiyor. Redfin’e göre, 16 Temmuz’da sona eren dört haftadaki medyan ev satış fiyatı, bir önceki yıla göre %2 artışla 382.500 dolardı. Milwaukee’deki %12’lik artış, Miami’deki %10’luk artış ve Cincinnati’deki %9,5’lik artış da dahil olmak üzere bazı şehirlerde fiyatlar daha keskin bir şekilde arttı.