Bugün birçok düşünür, çizgi filmlerdeki sakallı tabelacılar gibi, en azından büyük şehirler için sonun yaklaştığını ilan ediyor. Tartışmaya göre, pandemi sırasında, sakinler ve işletmeler şehirleri terk ederek, düşen emlak vergisi gelirlerinin şehirleri daha az yaşanabilir hale getirdiği ve daha fazla sakinin ve işletmenin kaçmasına neden olan bir “kentsel kıyamet döngüsü” başlattı. Nihai sonucun, kentsel gayrimenkulün ölümü olacağını tahmin ediyorlar.
Kıyamet kesin mi? inşa ederek bulmaya karar verdik. detaylı model Amerika Birleşik Devletleri, Birleşik Krallık, Avrupa ve Asya’daki “süperstar şehirlerde” (kabaca, dünyanın kentsel GSYİH ve GSYİH büyümesinde orantısız bir paya sahip olanlar) ofis, konut ve perakende alanı için gelecekteki talebi tahmin ediyor. Uzun vadeli nüfus eğilimleri, istihdam ve istihdam karışımı eğilimleri, göç, ofise devam kalıpları, alışveriş eğilimleri ve şehre özgü unsurlar (fiziksel yapı ve ev fiyatı gibi) dahil olmak üzere kıyamet kehanetlerinde tipik olarak yer almayan önemli faktörleri dikkate aldık. gradyanlar) ve yürüttüğümüz büyük bir küresel anketten elde edilen bilgiler.
İyi haber şu ki, en kasvetli tahminler çok kasvetli. Kötü haber şu ki, kentsel emlak gerçekten de önemli ölçüde azalan taleple karşı karşıya. Paydaşlar – mal sahipleri, kiracılar, şehirler, yatırımcılar ve bankalar – uyum sağlamalı ve bunu şimdi yapmaları gerekiyor. Sis kalktığında, işleri dışarıda bırakmak ve iyileşmeyi ummak bir seçenek değil.
Sadece dokuz şehirde 800 milyar dolarlık ofis alanı 2030’a kadar geçerliliğini yitirebilir
Talepte öngörülen düşüşlerin ana sorumlusu, elbette pandemi sürecinde yaygınlaşan uzaktan ve hibrit çalışmadır. Kanıtların üstünlüğü, hibrit çalışmanın burada kalacağını gösteriyor. Anketimize göre, 2022 sonbaharı itibariyle işçiler haftada ortalama sadece 3,5 gün ofise gidiyordu. Aynı anketten alınan yanıtlar, ofise katılımın neredeyse bir dengeye ulaştığını gösteriyor.
Uzaktan ve hibrit çalışmaya geçiş, insanların davranışlarında iki değişikliğe daha yol açtı. İlk olarak, ofislerinden bağımsız olan ve bu nedenle uzun yolculuklardan daha az korkan pek çok bölge sakini, şehir merkezlerinden uzaklaştı. New York şehrinin kentsel çekirdeği (yani, metropol bölgesindeki en yoğun bir düzine ilçe) 2020 ortasından 2022 ortasına kadar nüfusunun %5’ini kaybetti. San Francisco’nun kentsel çekirdeği (San Francisco County, Alameda County ve San Mateo County) %6 kaybetti.
İkincisi, tüketiciler gerçek mekanda faaliyet gösteren mağazalardan daha az alışveriş yapmaya başladı ve uzak insanların artık çalışma ya da yaşama ihtimalinin daha düşük olduğu şehir merkezlerindeki mağazalarda daha az. Büyükşehir bölgelerindeki mağazaların yakınındaki yaya trafiği, pandemi öncesi seviyelerin %10 ila %20 altında kalıyor, ancak şehir içi ve banliyö trafiğindeki iyileşme arasındaki farklar önemli. Örneğin, 2022’nin sonlarında, New York’un banliyö mağazalarının yakınındaki yaya trafiği Ocak 2020’ye göre %16 daha düşükken, şehir merkezindeki mağazaların yakınındaki yaya trafiği %36 daha düşüktü.
Ofiste daha az çalışan çalıştığı için ofis alanına olan talep düşecektir. 2030’a kadar, bu tür bir talep, şehre bağlı olarak %20’ye kadar daha düşük olacak – ofis katılımının arttığı ancak pandemi öncesine göre daha düşük kaldığı ılımlı bir senaryoda bile.
Ve fiziksel mağazalardan daha az tüketici alışveriş yaptıkça, modelimize göre perakende alanına olan talep de düşecektir. En çok etkilenen şehir olan Londra’nın kentsel merkezinde, ılımlı bir senaryoda perakende alanı talebi 2030’da 2019’a göre %22 daha düşük olacak.
Modelimize göre konut alanına olan talep daha az zarar görecektir. Çoğu süperstar şehirde, bu tür bir talep 2030’da 2019’dakinden daha yüksek, ancak pandemi olmadan olacağından daha düşük olacak. Düşük talebin, fiyat ve kira artışını en azından kısmen sınırlandırması muhtemeldir. 2019’un sonundan 2022’ye kadar fiyatlar, süperstar şehirlerin kentsel merkezlerinde banliyölerine göre yüzde sekiz daha yavaş arttı. Ancak bu, süperstar şehirlerdeki konutları çok daha uygun hale getirmek için yeterli olmayacaktır.
Azalan talebin kentsel paydaşlar üzerinde önemli etkileri olacaktır. Örneğin, özellikle yakından incelediğimiz dokuz şehirde, 800 milyar dolarlık ofis alanı 2030’a kadar kullanılmaz hale gelebilir. işleri daha da kötüleştirmek. Örneğin, şiddetli bir durgunluğun ardından gelen bir faiz oranı artışı, ABD emlak fiyatlarını 2030 yılına kadar %30 oranında düşürebilir. Yerleşik yüksek enflasyon, gayrimenkul değerinin %20’sini aşındırabilir.
ileriye doğru bir yol
Şu anda sektörün bir kısmı bu sorunları görmezden gelerek bu sorunlarla uğraşıyor. Bazı bankalar kredileri yeniden yapılandırmak yerine mevcut ipoteklerin süresini uzatmakta veya teminatın azalan değerine kadar değerini işaretlemektedir. Değerleme uzmanları, çok fazla belirsizlik olduğu için değeri düzgün bir şekilde değerlendirmekte zorlanıyor ve piyasalar durma noktasına geldiğinde son işlemleri temel almak sorunlu. Bazı mal sahipleri, gelecekte daha az boşluk ve daha yüksek uzun vadeli kiralarla toparlanma umuduyla, geçici mağazalar gibi boş alanları geçici kullanımlar için kiralıyor.
Sorunları görmezden gelmek, onları çözmenin önünde engel teşkil eder. Bunun yerine, emlak endüstrisi boğayı boynuzlarından tutmalı ve eskimiş alanı yeniden geliştirmeye başlamalıdır. Daha da ileri gidebilir ve hibrit çalışmayı bir rekabet avantajı haline getirmek ve etkisini ölçmek için müşterilerle ortaklık kuran bir çözüm sağlayıcı olarak kendini yeniden tasavvur edebilir. Ne de olsa, pek çok mülkte çok sayıda kiracıya sahip olan emlak şirketleri, her kiracının kendi başına tanımayacağı kalıpları muhtemelen fark edecektir. Örneğin emlak şirketleri, çalışan deneyimini iyileştirmenin yollarını bularak ofisteki günleri daha keyifli ve verimli hale getirebilir. Ofise gelen çalışanların ne kadar bağlı olduğunu ve bu çalışanların bir şirkette kalma olasılıklarının ne kadar yüksek olduğunu ölçebilirler. Emlak şirketleri, müşterilere çalışanların ofise ne zaman gelmeleri gerektiği ve ne zaman gerek duymadıkları konusunda fikir verebilir. Hatta şirketlerin, bırakın beş yıl sonrasını, 12 ay içinde ne kadar alana ihtiyaç duyacaklarını bile bilmeyen kiracılara esneklik sunarak kiralama sunma yöntemlerini yeniden düşünmeleri gerekebilir.
Politika yapıcıların da düşünmek için fırsatları var. Süperstar şehirler yıllarca kıt alandan ve sıkışık toplu taşımadan muzdaripti. Artık bu sorunlar bir anda ortadan kalktığına göre, şehirlerin refahını düşünenler kendilerine şunu sormalıdır: Tüm bu alandan nasıl yararlanabiliriz? Mahallelerin çeşitli ofis, konut ve perakende alanı karışımını barındırdığı karma kullanımlı geliştirmeyi teşvik etmek, özellikle umut verici bir yoldur çünkü araştırmamız, bu tür mahallelerin pandemiye ofis yoğun olanlardan daha iyi dayandığını gösteriyor. Hükümetler, kısıtlayıcı imar politikalarında reform yaparak başlayabilir.
Çözümler kolay olmayacak. Ancak imkansız değiller ve şimdi onları tanımlamanın ve onlara göre hareket etmeye başlamanın zamanı geldi.
Jan Mischke, McKinsey Küresel Enstitüsü’nün bir ortağıdır. Olivia White, McKinsey’de kıdemli bir ortak ve McKinsey Küresel Enstitüsü’nün direktörüdür. Aditya Sanghvi, McKinsey’nin gayrimenkul özel girişiminin kıdemli ortağı ve lideridir. Onlar ortak yazarları Boş alanlar ve melez yerler: Salgının emlak üzerindeki kalıcı etkisi.
Fortune.com yorum parçalarında ifade edilen görüşler, yalnızca yazarlarının görüşleridir ve her zaman yazarların görüş ve inançlarını yansıtmaz. Talih.
tarafından yayınlanan daha fazla okunması gereken yorum Talih:
Kaynak : https://fortune.com/2023/07/20/demand-for-urban-real-estate-will-be-challenged-for-the-rest-of-the-decade-heres-how-the-worlds-superstar-cities-are-projected-to-fare/