CRA, saygısız kuralların önünde gayrimenkul işlemlerine meydan okuyor


Jamie Golombek: CRA, karışık sonuçlarla birlikte, mahkeme sistemi aracılığıyla algılanan gayrimenkul “fliplerine” meydan okuyor

Makale içeriği

Kanada’nın konut gayrimenkullerine yönelik yeni saygısız kuralların 1 Ocak 2023’te yürürlüğe girmesi planlanıyor ve “piyasadaki spekülatif talebi azaltmak ve aşırı fiyat artışını soğutmaya yardımcı olmak” için tasarlandı.

reklam 2

Makale içeriği

Yeni vergi kanunu, vefat, maluliyet, ayrılık ve çalışma gibi belirli istisnalara izin vererek, 12 aydan daha az bir süredir ev sahibiyseniz, evinizin satışından elde edilen sermaye kazancını korumak için asıl ikamet muafiyetinin kullanılmasına izin vermeyecektir. yer değiştirme Bunun yerine kazanç, işletme geliri olarak yüzde 100 vergiye tabi olacak.

Makale içeriği

Ancak Kanada Gelir Dairesi, bu yeni yasanın yürürlüğe girmesini beklemiyor. Şu anda, davanın gerçeklerine bağlı olarak, karışık sonuçlarla birlikte, mahkeme sistemi aracılığıyla algılanan gayrimenkul “fliplerine” meydan okuyor.

En son örnek, Toronto’ya giden bir ev sahibiyle ilgiliydi. Vergi Mahkemesi meydan okumak MKK’s asıl konut talebini reddediyor.

Mükellefin 2011, 2015 ve 2016 vergilendirme yılları için bu dönemde çeşitli zamanlarda sahip olduğu dört gayrimenkulünün satışı ile ilgili olarak MKK tarafından yeniden değerlendirilmesi yapılmıştır. Ancak en çekişmeli olan, Toronto’daki mülkünün 2011 satışıydı, çünkü CRA vergi mükellefini normal üç yıllık yeniden değerlendirme süresinin ötesinde değerlendirdi ve o yıl için ağır bir ihmal cezası verdi.

reklam 3

Makale içeriği

Mahkemede vergi mükellefi, eski kocasıyla 2010’dan 2014’e kadar “çarpıcı ilişkiler” yaşadığını açıkladı. Bunun, 2015’te nihai bir ayrılık ve boşanmayla sonuçlanan, tekrar tekrar/tekrar tekrar birlikte yaşamayla sonuçlandığını söyledi. 2010 ve 2011 yıllarında, “eski kocasıyla yaşadığı sert ve taciz edici ilişkiden bir sığınak olarak” söz konusu evde sık sık bulunduğunu ifade etti. Bu evin asıl ikametgahı olduğunu, dolayısıyla 2011’de sattığında sermaye kazancı vergisinden muaf olması gerektiğini savundu.

CRA, mülkün “ticaretin doğasında bir macera” olarak edinildiği ve elden çıkarıldığı ve bu nedenle satışının yüzde 100 vergilendirilebilir ticari gelir olarak sınıflandırılması gerektiği konusunda aynı fikirde değildi. Vergi mükellefinin birincil adresini, işveren T4 adresini veya bu mülkün diğer posta adreslerini asla değiştirmediğini, bu nedenle pozisyonunun, mülkü nispeten kısa bir süre içinde büyük bir kâr için tamamen yeniden inşa ettikten sonra “ters çevirdiğini” savundu.

reklam 4

Makale içeriği

Vergi Mahkemesi, nihai olarak, evin 2011’deki tasarrufuyla ilgili olarak dört temel soruyu karara bağlamakla görevlendirildi.

Satış, ticaretin doğası gereği uygun bir şekilde bir macera olarak sınıflandırılmalı ve bu nedenle ticari gelir veya sermaye mülkü olarak vergilendirilmeli ve böylece ona sermaye kazancı muamelesi yapılmalı mıdır? Sermaye mülküyse, vergi mükellefinin asıl ikametgahı mıydı, dolayısıyla kazancın vergiden muaf olmasına izin veriyor muydu? Vergi mükellefinin 2011 vergi beyannamesinde (yani, mülkün satışının bildirilmemesi) CRA’nın 2011 vergi yılını yeniden açmasına bile izin verecek kadar yeterli yanlış beyan var mıydı, aksi takdirde zamanaşımına uğrar ve normal üç yılı aşardı. yeniden değerlendirme süresi? Ve son olarak, vergi mükellefi 2011 vergi beyannamesini doldururken ağır ihmal mi yaptı ve bu nedenle ağır ihmal cezasına çarptırıldı?

reklam 5

Makale içeriği

Yargıç, davanın gerçeklerini ve koşullarını analiz ettikten sonra, vergi mükellefinin “gayrimenkullerin olağan ‘paletleri’ olgusal kalıbına pek uymadığı” sonucuna vardı. O bir öğretmendi, emlakçı değil ve “mülkiyetin ölçülmeyen kullanım süresini” açıklayan başka koşulları da vardı, yani taciz edici, tekrar tekrar/tekrar-tekrar fiziksel olarak ayrılmaya çalıştığı evliliği. yasal olarak.

Yargıç, “Bu son dakika haberi değildi” dedi. “CRA’nın denetimi ve dosya notları sırasında dosyada belirgin bir şekilde yer aldı ve onun gerçek ‘gelişlerini’ ve ‘gidişlerini’ açıkladı.”

Nihayetinde yargıç, mülkün niteliğinin, mülkiyet süresinin, vergi mükellefinin o noktaya kadar sınırlı gayrimenkul girişimi sıklığının, harcanan işin, saikin ve en önemlisi mülkün satışını dikte eden koşulların tümünün şu sonuca yol açtığını tespit etti: mülk, onu çevirmek yerine sermaye mülkü olarak satın alındı.

reklam 6

Makale içeriği

Yargıç, evin sermaye mülkü olduğuna karar verdikten sonra, sonraki soru, o sırada evin ana ikametgahı olarak kabul edilip edilemeyeceği ve dolayısıyla satış vergisinden muaf tutulup tutulamayacağıydı. Yargıç, mülkün hiçbir zaman düzenli bir şekilde işgal edilmediğini ve “zorunlu hizmetlerin ötesinde, tanımlanabilir hiçbir adres değişikliği, kalıcı işaretler veya diğer ev içi harcamalar ve dokunuşlar olmadığını” kaydetti.

Yargıç, karar verirken asıl ikametgahı olmadığı için kazanç vergiye tabiydi, “geriye dönük olarak (mülkün) kalıcı ikametgâhı olduğuna inansa da, mevcut inancı, bazı ek kanıtlar olmadan (CRA’nın) varsayımlarını destekleyemez.”

reklam 7

Makale içeriği

Yargıç daha sonra, 2011’deki dönüşünde evin satışını bildirmemesinin “ihmal, dikkatsizlik veya kasten temerrüde düşme” nedeniyle bir yanlış beyan olup olmadığı sorusuna döndü. Yargıç, vergi mükellefinin dosyalama pozisyonunda “haklı olabileceğini makul bir şekilde gösterecek ayrıntılar ve materyallerden” yoksun olduğuna karar verdi, bu nedenle CRA, normal yeniden değerlendirme süresinin ötesinde bile 2011 vergi yılını yeniden açıp yeniden değerlendirme hakkına sahipti.

Son olarak yargıç, ağır ihmal konusuna döndü ve vergi mükellefinin, evin asıl ikametgahı olduğu şeklindeki dosyalama tutumunu benimsemede ağır ihmalkâr olarak görülmemesi gerektiği sonucuna vardı, bu nedenle, kazancın 2011 dönüşünde bildirilmesi gerekmediğine inandı.

Ağır ihmal cezalarını iptal etti, “(vergi mükellefi), eğitimli olmasına rağmen, iş ve vergi yollarına açıkça aşina değil. Kişisel olarak sahip olunan gayrimenkullerle ilgili olduğu için vergi kanunlarında gezinebileceğine olan inancı temelsizdi. Ancak, tüm gerçeklere dayanarak, yasaya uymanın kayıtsızlığına rafine edilmiş kasıtlı bir eylemle eşdeğer değildir.”

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP, Toronto’daki CIBC Private Wealth’in Vergi ve Emlak Planlaması genel müdürüdür. [email protected]

_______________________________________________________________

Bu hikayeyi beğendiyseniz, daha fazlası için kaydolun FP Yatırımcı bülteninde.

_______________________________________________________________

Reklamcılık

Yorumlar

Postmedia, canlı ama medeni bir tartışma forumu sürdürmeye kararlıdır ve tüm okuyucuları makalelerimiz hakkındaki görüşlerini paylaşmaya teşvik eder. Yorumların sitede görünmesi bir saat kadar sürebilir. Yorumlarınızı alakalı ve saygılı tutmanızı rica ediyoruz. E-posta bildirimlerini etkinleştirdik; yorumunuza yanıt alırsanız, takip ettiğiniz bir yorum dizisinde bir güncelleme varsa veya takip ettiğiniz bir kullanıcı yorum yaparsa artık bir e-posta alacaksınız. ziyaret edin Topluluk Rehberleri nasıl ayarlanacağına ilişkin daha fazla bilgi ve ayrıntılar için e-posta ayarlar.


Kaynak : https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-anti-flipping-rules-challenging-transactions

SMM Panel PDF Kitap indir