Artan oranlar ve yüksek konut fiyatlarının gizli riskleri


Yakın zamana kadar, gelişmiş ekonomilerdeki ipotek sahipleri, faiz oranlarının bir süre sabit kalacağını bildikleri için güvende görünüyorlardı. Ev sahibi olarak hayatlarının tamamında, merkez bankalarının bunu durdurmak için oranları hızla artıracağı yönünde bir öneri bir yana, sorunlu enflasyona dair en ufak bir ipucu bile olmadı. Endişe, yönetilemez geri ödemeler veya düşen fiyatlar değil, yavaşlama belirtisi göstermeyen bir piyasaya ayak uydurmak için depozito için yeterli para bulmaktı.

Birçoğu şimdi kendilerini bu beklentileri gözden geçirirken buluyor. Merkez bankacılarının merkez bankası olarak adlandırılan Uluslararası Ödemeler Bankası uyardı yükselen faiz oranlarının mevcut borç yüklerinin üstesinden gelinmesini zorlaştırabileceği ve konut fiyatlarının düşmesine neden olabileceği. Bazıları, konut borcunun bir sonraki “Minsky anını” temsil edip etmediğini merak etti: borçla beslenen varlık balonlarının ekonomik çöküşe neden olmak üzere çözüldüğü noktayı belirtmek için kullanılan bir terim.

Gelişmiş ekonomilerdeki uzun süreli konut patlamasını açıklamak için çok fazla mürekkep döküldü. Mülk satın almak için ucuz paranın mevcudiyeti şüphesiz önemli bir faktör olmuştur. Ücretleri ve büyümeyi artırmak için oranlar düşük tutuldu. Bu önlemlerin yan etkisi, birçok büyük şehirde arz kısıtlamalarıyla doğrudan karşı karşıya kalan konut talebinin turbo şarjı oldu.

Bu patlama kendi “Minsky anıyla” tanışmak üzereyse, tam anlamıyla bir kriz önlenebilir olmalıdır. Bazı bankalar konut konusuna aşırı derecede maruz kalabilse de, düzenleyiciler bu riskten habersiz değiller. Daha katı sermaye gereksinimleri bankaları daha iyi izole etmelidir – 2008’den farklı olarak – bazı yetkililer de ön ayak olmuş ve hanehalklarının çok yüksek kaldıraçlı olma kabiliyetini kısıtlamıştır.

Yine de, düzenleyiciler iyimser olmayı göze alamazlar. Patlama sırasında satın alan birçok ipotek borçlusu önemli miktarda borç içinde olacak – ev fiyat enflasyonuna ayak uydurmak maliyetli oldu. Bu yüksek kaldıraçlı krediler banka defterlerinin büyük bir bölümünü oluşturmasa da, borçlular daha yüksek oranlara, enerji fiyatlarındaki rekor artışlara ve diğer yaşam maliyeti baskılarına ayak uydurmakta zorlandıkça kötüye gidebilecek türden kredilerdir.

Daha geniş finansal çalkantılardan kaçınılabilse bile, düşen fiyatlar herhangi bir etki yaratmadan geçmeyecektir. Ekonomistler, uzun süredir hane halkının harcama istekliliğinin gelirle olduğu kadar servetle de bir ilişkisi olduğu konusunda spekülasyon yapıyorlar. Ev fiyatları önemli ölçüde düşerse, tüketimde bir miktar düşüş olması muhtemeldir. Bu sözde “servet etkisi” nedeniyle harcamalardaki herhangi bir eksiklik, oranlar arttıkça gelirlerinin daha büyük bir bölümünü borç geri ödemelerine ve daha geniş ekonomide mal ve hizmet satın almaya daha az adayan bireyler tarafından daha da kötüleşebilir. Çözülen konut balonları, temerrütlerin veya ipotek stresinin daha yoğun olabileceği topluluklarda da derin sonuçlara sahip olabilir.

Daha iyi ihtimaller var. Enflasyon kontrol altına alınırsa, ipotek oranlarını belirleme eğiliminde olan uzun vadeli oranlardaki artışlar yumuşayabilir. Birçok hane, pandemi sırasında elde ettikleri tasarruf tamponunu kullanarak bu durumla başa çıkabilir. Ev fiyatları korkulduğu kadar düşmeyebilir, hatta hiç düşmeyebilir.

Bu, risklerin gerçek olmadığı anlamına gelmez. Büyümeyi desteklemek ve ekonomik krizi yıllarca “ucuz para” ile savuşturmak anlaşılır bir seçimdi. Yeni bir parasal sıkılaştırma çağı başlarken, hem merkez bankaları hem de hükümetler, önceki çağda oluşan konut borcunun bir sonrakinin beklentileri üzerinde çok fazla ağırlık oluşturmamasını ummalıdır.


Kaynak : https://www.ft.com/content/22b51c5b-7caf-4f89-8cc7-5ff968f8ad16

SMM Panel PDF Kitap indir